מיסוי נדל״ן 2026: כל מה שצריך לדעת לפני שקונים או מוכרים דירה

מס רכישה, מי שקונה משלם

מס רכישה מוטל על הקונה, ומחושב כאחוז ממחיר הדירה לפי מדרגות מס מדורגות. שיעור המס תלוי בעיקר בשאלה אחת: האם זו דירתכם היחידה או דירה נוספת.

מדרגות מס רכישה לדירה יחידה (2026)

• 0% על חלק השווי עד 1,978,745 ₪ (פטור מלא).
• 3.5% על חלק השווי שבין 1,978,745 ₪ ל-2,347,040 ₪.
• 5% על חלק השווי שבין 2,347,040 ₪ ל-6,055,070 ₪.
• 8% על חלק השווי שבין 6,055,070 ₪ ל-20,183,565 ₪, ו-10% מעל סכום זה.

המשמעות: רוכש דירה ראשונה בשווי של עד כ-1.98 מיליון ₪ אינו משלם מס רכישה כלל. על דירה בשווי 3 מיליון ₪, למשל, מס הרכישה יעמוד על כ-45,600 ₪ בלבד (3.5% על המדרגה השנייה ו-5% על היתרה).

דירה נוספת / להשקעה

דירה נוספת מחויבת במס כבר מהשקל הראשון, בשיעורים גבוהים: 8% עד כ-6,055,070 ₪ ו-10% מעל סכום זה. כלומר, על דירה להשקעה בשווי 2 מיליון ₪ ישולם מס רכישה של כ-160,000 ₪, פער עצום לעומת דירה יחידה.

הקלות מיוחדות: עולים חדשים, נכים, נפגעי פעולות איבה ומשפחות שכולות זכאים במקרים מסוימים למדרגות מס מוטבות.

שימו לב: בעבר מדרגות מס הרכישה עודכנו מדי שנה לפי המדד. במסגרת חוק ההסדרים לתקציב 2025, המדרגות הוקפאו ואינן מתעדכנות לפי המדד עד 15 בינואר 2028. עדיין יש לוודא את המדרגות המדויקות מול סימולטור מס הרכישה של רשות המסים.

מס שבח, מי שמוכר עשוי לשלם

מס שבח מוטל על המוכר, על הרווח הריאלי (ה"שבח") שנוצר בין מחיר הקנייה למחיר המכירה, בניכוי הוצאות מוכרות (שיפוצים, שכר טרחת עו״ד, מתווך ועוד) והתאמה לאינפלציה. שיעור המס הוא 25% מהשבח הריאלי, ובעלי הכנסות גבוהות עשויים לשלם גם מס יסף של 5%, כלומר עד 30% בסך הכול.

• פטור לדירת מגורים יחידה: מוכר של דירת מגורים יחידה שעומד בתנאים (תושב ישראל, אין דירה נוספת, ולא נוצל פטור דומה ב-18 החודשים הקודמים) עשוי להיות זכאי לפטור מלא ממס שבח, עד תקרת שווי של 5,008,000 ₪ (תקרה שהוקפאה אף היא עד 15.1.2028). זהו אחד הפטורים המשמעותיים ביותר.
• חישוב ליניארי מוטב: לדירות שנרכשו לפני 1.1.2014 קיים חישוב מיוחד שמפצל את הרווח לתקופות, כך שהשבח שנצבר עד 31.12.2013 פטור ממס לחלוטין (0%). זה יכול לחסוך מאות אלפי שקלים למשקיעים ותיקים.
• דירה נוספת: חייבת בדרך כלל במס שבח על הרווח הריאלי בשיעור 25% (ועד 30% עם מס יסף).

תכנון נכון של מועד המכירה ושל סטטוס "דירה יחידה" יכול לחסוך מס שבח משמעותי. בעסקאות מורכבות, כדאי להיוועץ ביועץ מס או עו״ד מקרקעין עוד לפני החתימה.

היטל השבחה, התשלום לרשות המקומית

היטל השבחה משולם לועדה המקומית לתכנון ובנייה (העירייה), ולא לרשות המסים. הוא מוטל כאשר שווי הנכס עלה בעקבות אישור תכנוני, למשל תוכנית שמאפשרת בנייה נוספת (תמ״א, תוספת זכויות בנייה). ההיטל עומד על מחצית (50%) מעליית הערך, ומשולם בדרך כלל במועד מימוש הזכויות, כלומר בעת המכירה או בקבלת היתר בנייה.

מע״מ, בעיקר בדירה חדשה מקבלן

בקניית דירה חדשה מקבלן, מחיר הדירה כולל מע״מ (בשיעור 18% נכון ל-2026). בעסקה בין אנשים פרטיים (יד שנייה) אין מע״מ. חשוב לוודא מול הקבלן שהמחיר המפורסם כולל מע״מ, כדי להשוות תפוחים לתפוחים מול דירות יד שנייה.

איך זה מתחבר למשכנתא?

המיסים אינם ממומנים בדרך כלל מהמשכנתא, אלא משולמים מההון העצמי. לכן, כשמתכננים כמה הון עצמי צריך, יש להוסיף מעבר למקדמה גם את מס הרכישה, שכר טרחת עו״ד, מתווך, שמאי ועלויות נלוות. תכנון תזרים שמתעלם מהמיסים עלול ליצור פער במזומן דווקא ברגע הקריטי. בבניית התמהיל, אני תמיד לוקח בחשבון את התמונה הכוללת של העלויות.

נקודות מפתח לזכירה

• מס רכישה משולם על ידי הקונה, מדורג. דירה יחידה, 0% עד 1,978,745 ₪; דירה נוספת, 8% מהשקל הראשון.
• מס שבח משולם על ידי המוכר, 25% מהשבח הריאלי (עד 30% עם מס יסף), עם פטור אפשרי לדירה יחידה עד 5,008,000 ₪.
• היטל השבחה משולם לעירייה, מחצית מעליית הערך בעקבות תכנון.
• מע״מ (18%) רלוונטי בעיקר בדירה חדשה מקבלן, וכלול במחיר.
• המדרגות והתקרות מוקפאות עד 15.1.2028, אמתו תמיד מול רשות המסים לפני העסקה.